En el mercado residencial, existen una serie
de reglas que ayudan a entender considerablemente
su comportamiento y a triunfar invirtiendo
en él. No son inmutables, pero si se
observan con mucha frecuencia. Algunas de
las principales son las siguientes:
1 | Un bajo tipo de interés del
Banco Central Europeo, hace que
generalmente comprar una vivienda
sea una mejor opción que alquilarla.
El motivo estriba en que los intereses
pagados en la cuota hipotecaria suelen ser
inferiores al importe del alquiler sufragado.
La comparación de este último con la cuota
del préstamo hipotecario constituye un gran
error, ya que ésta incorpora, además de los
intereses, la devolución del capital prestado.
Un importe que no se pierde (como sucede
con el pagado en concepto de alquiler), sino
que en la inmensa mayoría de los casos
retorna al prestatario a través de la venta de
la vivienda.
2 | Adquirir suelo y viviendas son buenas opciones inversoras.
Si existe la expectativa de que el mercado
residencial estará en expansión dentro de dos
años. Al igual que todas las materias primas,
el suelo y vivienda tienen un comportamiento mucho más
volátil que su correspondiente producto final. Así, sube mucho más en las
buenas etapas del mercado residencial y baja
en un porcentaje muy superior en las malas.
3 | La vivienda es una inversión más
rentable que la Bolsa.
No lo es siempre, pero si la mayoría de
los años.
Y lo es para casi todo el mundo,
excepto para aquellos a quienes los bancos
les financian en igual medida la compra de
acciones que la de viviendas (los millonarios).
El motivo es que un inversor pudiente,
pero no sumamente acaudalado tiene una
capacidad de endeudamiento mucho mayor
si adquiere pisos que si compra acciones. Un
aspecto que lleva a que la rentabilidad sobre
recursos propios otorgada por los primeros,
“Ahora, es un gran momento para invertir en vivienda,
pues estamos al inicio de un ciclo expansivo, no obstante,
éste no durará de forma indefinida”.
4 | El mercado residencial se comporta
como una mancha de aceite.
En las etapas de auge, el aumento de las transacciones
y de los precios empiezan en la gran
ciudad y se van trasladando progresivamente a la
periferia próxima y a la lejana. En las fases recesivas,
las bajadas de precios desplazan demanda
desde la periferia hacia la gran ciudad. Durante
ellas, en la primera zona casi no se vende nada,
en la segunda sólo un poco.
5 | La generación de una burbuja
inmobiliaria generalmente viene
precedida de otra de carácter financiero.
Sin la segunda es muy difícil que suceda la
primera. El motivo es que la demanda de
viviendas depende en una elevada medida del
crédito hipotecario concedido. Un crecimiento
de éste a un ritmo elevado durante un largo
período de tiempo (entre cinco y diez años),
unido a la financiación en los últimos años de
la práctica totalidad del precio de las viviendas,
es muy probable que genere la aparición de
una burbuja inmobiliaria.
6 | Las viviendas de alto standing no son
un activo refugio en tiempo de crisis
inmobiliaria.
Si están bien situadas, su precio baja en un
magnitud parecida a las estándar localizadas
en barrios de clase medida de la gran ciudad. Si
su localización es deficiente, lo hacen bastante
más que estas últimas. Los millonarios no son
tontos y no suele pagar por un activo más de
lo que el mercado lo valora.
7 | La rentabilidad vía alquiler de una
vivienda puede ser alta.
En la mayoría de los casos, está por debajo de
la ofrecida por los garajes, trasteros, oficinas,
locales y naves industriales. Por tanto, la clave
para su adquisición es una elevada rentabilidad
potencial vía plusvalía. Entre 1980 y 2007,
según The Economist, el mejor mercado residencial
del mundo fue España, donde el precio
subió un 257,4% en términos reales (descontada
la inflación).
Aunque nada asegura que la
historia se repetirá, muchos inversores la tienen
en cuenta cuando han de decidir la compra
de unos activos en lugar de otros.
