La Exclusiva Inmobiliaria

En un futuro muy próximo todas las agencias inmobiliarias captarán en exclusiva. Y las que no lo hagan, formarán parte de la “Segunda División de la Liga de las Agencias Inmobiliarias”.

No obstante, el concepto “captación exclusiva” todavía sufre una mala prensa. Quizá sea porque algunas empresas han abusado de esta forma de trabajar, no cumpliendo su parte del trato y exigiendo el cumplimiento a la otra parte. Sin embargo, a poco que se analice lo que significa la captación en exclusiva (lo cual no podremos hacer en este texto, por su brevedad), comprobaremos que es la mejor opción tanto para el propietario vendedor como para la agencia.

Para el propietario es mejor puesto que la agencia destinará muchos más recursos a la promoción y venta de su inmueble, disminuyendo de esta manera el tiempo necesario para venderlo. Y para la agencia también es mejor porque le merecerá la pena invertir recursos en la comercialización del inmueble captado en exclusiva.

Por tanto, podemos concluir que la captación en exclusiva es mucho más rentable tanto para el propietario vendedor como para la agencia inmobiliaria. Pero si ya es complicado captar un inmueble con una simple nota de encargo, aún lo es más hacerlo con un mandato de venta en exclusiva. Se trata de salvar la reticencia con la que los propietarios vendedores contemplan a los profesionales de la intermediación inmobiliaria.

Estos profesionales tienen que mejorar su imagen, tienen que superar los prejuicios que existen contra los intermediarios inmobiliarios, y por supuesto, también tienen que mejorar su “competencia personal”: la competencia personal para conseguir captaciones en exclusiva.

Una “competencia” es el conjunto de conocimientos, habilidades y actitudes que, cuando están integrados y son utilizados estratégicamente, permite alcanzar con éxito los resultados que de ella se espera en el trabajo. Es decir: una persona puede tener amplios conocimientos sobre técnicas de venta y sobre la intermediación inmobiliaria. 

Quizá no sea muy hábil en la relación con los clientes, pero con la formación adecuada puede suplir esa carencia. Sin embargo, si no tiene la actitud correcta para tratar con los clientes o no posee la actitud apropiada frente al concepto “captación en exclusiva”, entonces sus conocimientos y habilidades de nada le servirán. Una “competencia” es el conjunto de conocimientos, habilidades y actitudes.

Ésa es básicamente la idea que hay detrás del concepto de competencia, formado por tres ámbitos: conocimientos (lo que hay que saber), habilidades (cómo se pone en práctica lo que se sabe) y actitud (disposición a aplicar lo que se sabe y de la forma apropiada). 

En la práctica, podemos reducir todo esto a una simple ecuación matemática: Competencia = (Conocimientos + Habilidades) x Actitud 

Por tanto, el mayor peso en el desarrollo de competencias depende de la actitud, puesto que ésta, como se aprecia en la anterior ecuación, influye de forma multiplicadora. Cuando tienes la actitud adecuada, siempre encuentras un cómo captar en exclusiva. Pero cuando no tienes la actitud correcta, aunque sepas el qué y el cómo, nunca encontrarás el cuándo empezar a captar en exclusiva.

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Las 7 cosas que debemos exigir a un inmobiliario profesionalizal

“En los últimos 8 años han cerrado el 78% de las agencias inmobiliarias en España, y aunque las que han sobrevivido se han profesionalizado a marchas forzadas, aún queda mucho por hacer.”

1 | Formación: Hay que afrontar la formación de los agentes inmobiliarios como una necesidad prioritaria. A la hora de eligir está claro que el objetivo último debe ser la obtención del mejor precio para la propiedad, pero para conseguirlo hay que olvidarse del “todo vale”. Para ello es necesario personal con formación y conocimiento en estrategias de venta, técnicas de marketing de guerrilla y marketing digital.

Se requiere una inmersión de captación en marketing americano y formación en Inteligencia Emocional aplicada a la captación. Los americanos son los mejores vendedores de casas. Lo más representativo quizás sean los open house o jornadas de puertas abiertas en inmuebles a la venta: las casas o pisos permanecen abiertos a lo largo de diferentes jornadas para que cualquier persona pueda entrar a ver el inmueble sin necesidad de concertar cita previa. Incorporar este tipo de estrategias y otras técnicas en el saber hacer de un agente inmobiliario, redundará en la profesionalización del sector.

De esta manera, el profesional puede disponer de un plan de marketing que debe cubrir diferentes aspectos: inversión en portales inmobiliarios, en redes sociales, e-mailing entre otros. En este apartado acerca de la formación de los agentes, no hay que olvidar la importancia de disponer de los conocimientos jurídicos y fiscales que afectan a las operaciones de compraventa de los inmuebles. Aunque parezca mentira, buena parte de ellos no tienen estos conocimientos, algo fundamental para vender una propiedad con todas las garantías.

2 | Especialización: Para afrontar la captación con éxito es necesario que los agentes inmobiliarios y los mediadores se especialicen por zonas y productos. Esto les permitirá conocer el mercado mucho mejor, ya que dependiendo de la zona; de las características principales del inmueble; del propietario y del comprador, varía significativamente. Tener un conocimiento exhaustivo de la zona y del producto, facilitará al agente conseguir el mejor precio para la propiedad, que tiene que ir en consonancia con el precio de mercado actual.

3 | Exclusiva: También hay que promover entre los profesionales trabajar únicamente con mandato de exclusiva. Hacerlo bajo otra modalidad solo consigue desprestigiar aún más un sector fundamental para nuestra economía, y además fomenta el intrusismo profesional.

4 | Precio de mercado: Es un factor fundamental para conseguir una verdadera profesionalización que favorezca la captación. Es necesario que el agente conozca exactamente la demanda existente para realizar una valoración a precio de mercado. Uno de los mayores errores de los últimos años ha sido la sobrevaloración de los inmuebles para conseguir la firma de los mandatos de venta. Esto aún sigue pasando a pesar de la crisis por la que ha atravesado nuestro sector. Esta sobrevaloración perjudica al propietario, que ve como se demora el tiempo de venta y al profesional que pierde su prestigio. Muchos propietarios no están preparados para conocer la verdad sobre el precio de su inmueble, pero hay que ser honesto y sincero, ya que la mayoría de ellos piensan que su propiedad es extraordinaria. En este caso, nuestra labor debe consistir en desengañarles y no en decirles lo que quieren oír.

5 | Cartera de Inmuebles: Un verdadero profesional inmobiliario debe poner a la venta los inmuebles que sabe que va a vender e invertir en ellos su tiempo y sus recursos. Debe evitar tener una cartera de inmuebles sobrevalorados para los que no existe una demanda.

6 | Operaciones compartidas: La profesionalización del sector también pasa por crear redes que permitan compartir las operaciones con otros mediadores. Esto posibilita poner en común la experiencia de los agentes que forman parte de estas redes y disponer de una base de datos compartida, a través de la cual los compradores y clientes de las agencias pueden encontrar el inmueble que mejor se adapta a sus necesidades. Esto también permite reforzar la especialización, ya que facilitará al profesional información sobre cómo se encuentra el mercado dependiendo del tipo de zona o producto.

7 | Ética: Por último, y no menos importante, el sector en su conjunto debería apostar por la ética deontológica. Por la aceptación de un código profesional que haga prevalecer valores como el servicio al cliente y la honestidad.

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LAS 7 REGLAS DEL MERCADO RESIDENCIAL

En el mercado residencial, existen una serie de reglas que ayudan a entender considerablemente su comportamiento y a triunfar invirtiendo en él. No son inmutables, pero si se observan con mucha frecuencia. Algunas de las principales son las siguientes:

1 | Un bajo tipo de interés del Banco Central Europeo, hace que generalmente comprar una vivienda sea una mejor opción que alquilarla.
El motivo estriba en que los intereses pagados en la cuota hipotecaria suelen ser inferiores al importe del alquiler sufragado. La comparación de este último con la cuota del préstamo hipotecario constituye un gran error, ya que ésta incorpora, además de los intereses, la devolución del capital prestado. Un importe que no se pierde (como sucede con el pagado en concepto de alquiler), sino que en la inmensa mayoría de los casos retorna al prestatario a través de la venta de la vivienda.

2 | Adquirir suelo y viviendas son buenas opciones inversoras.
Si existe la expectativa de que el mercado residencial estará en expansión dentro de dos años. Al igual que todas las materias primas, el suelo y vivienda tienen un comportamiento mucho más volátil que su correspondiente producto final. Así, sube mucho más en las buenas etapas del mercado residencial y baja en un porcentaje muy superior en las malas.

3 | La vivienda es una inversión más rentable que la Bolsa. No lo es siempre, pero si la mayoría de los años.
Y lo es para casi todo el mundo, excepto para aquellos a quienes los bancos les financian en igual medida la compra de acciones que la de viviendas (los millonarios). El motivo es que un inversor pudiente, pero no sumamente acaudalado tiene una capacidad de endeudamiento mucho mayor si adquiere pisos que si compra acciones. Un aspecto que lleva a que la rentabilidad sobre recursos propios otorgada por los primeros, “Ahora, es un gran momento para invertir en vivienda, pues estamos al inicio de un ciclo expansivo, no obstante, éste no durará de forma indefinida”.

4 | El mercado residencial se comporta como una mancha de aceite.
En las etapas de auge, el aumento de las transacciones y de los precios empiezan en la gran ciudad y se van trasladando progresivamente a la periferia próxima y a la lejana. En las fases recesivas, las bajadas de precios desplazan demanda desde la periferia hacia la gran ciudad. Durante ellas, en la primera zona casi no se vende nada, en la segunda sólo un poco.

5 | La generación de una burbuja inmobiliaria generalmente viene precedida de otra de carácter financiero.
Sin la segunda es muy difícil que suceda la primera. El motivo es que la demanda de viviendas depende en una elevada medida del crédito hipotecario concedido. Un crecimiento de éste a un ritmo elevado durante un largo período de tiempo (entre cinco y diez años), unido a la financiación en los últimos años de la práctica totalidad del precio de las viviendas, es muy probable que genere la aparición de una burbuja inmobiliaria.

6 | Las viviendas de alto standing no son un activo refugio en tiempo de crisis inmobiliaria.
Si están bien situadas, su precio baja en un magnitud parecida a las estándar localizadas en barrios de clase medida de la gran ciudad. Si su localización es deficiente, lo hacen bastante más que estas últimas. Los millonarios no son tontos y no suele pagar por un activo más de lo que el mercado lo valora.

7 | La rentabilidad vía alquiler de una vivienda puede ser alta.
En la mayoría de los casos, está por debajo de la ofrecida por los garajes, trasteros, oficinas, locales y naves industriales. Por tanto, la clave para su adquisición es una elevada rentabilidad potencial vía plusvalía. Entre 1980 y 2007, según The Economist, el mejor mercado residencial del mundo fue España, donde el precio subió un 257,4% en términos reales (descontada la inflación).

Aunque nada asegura que la historia se repetirá, muchos inversores la tienen en cuenta cuando han de decidir la compra de unos activos en lugar de otros.

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Las Nuevas Tecnologías al Servicio de tu Inmobiliaria

“La publicidad en medios tradicionales se está viendo superada por la influencia y predominio de la difusión y presencia en Internet”.

La captación inmobiliaria reúne el conjunto de técnicas y actividades que hacen posible la preparación efectiva del proceso de compraventa, para obtener el máximo rendimiento posible de la actividad que desempeña en el mercado el profesional o agencia. Desde hace menos de una década, la captación inmobiliaria ha sufrido una notable y rápida transformación debido a la expansión, desarrollo e influencia de las nuevas tecnologías. 

Actualmente las nuevas herramientas tecnológicas conviven con las estrategias tradicionales que se han realizado habitualmente en el sector para llevar adelante la actividad profesional. La captación se ha convertido en un ámbito en constante cambio y que requiere una actualización permanente por parte de los profesionales, así como dedicación en medios materiales y humanos. 

La formación emerge aquí como algo esencial. Son tres esferas concretas en las que actúa la captación inmobiliaria: actividad de captación desde la propia oficina; la captación que realiza el agente inmobiliario; y la captación del producto (inmuebles). Existen también varias esferas o ámbitos complementarios a los citados, como es la creación de la propia marca, que en el caso de una agencia (comercial) o de un profesional físico (personal) tiene diferentes implicaciones. 

La publicidad (tanto en Internet, como en medios de comunicación tradicionales). La elaboración del listado de inmuebles y, por último el denominado marketing online (Internet y redes sociales). Todos ellos deberían abordarse con una coherencia global y de conjunto. 

Los agentes que forman parte de la agencia, son el núcleo fundamental para desarrollar la actividad de captación inmobiliaria, ya que en la actualidad deberían poseer formación técnica en habilidades de venta, manejar las nuevas tecnologías y tener un conocimiento especializado del mercado donde se encuentren operando.

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El Secreto Inmobiliario: adaptar la cartera a la demanda del mercado.

En el último estudio de demanda que Fotocasa ha desarrollado, han confirmado que los factores más importantes que los compradores tienen en cuenta a la hora de adquirir un inmueble de nueva construcción, son y por orden:

1. el precio del inmueble;

2. las facilidades de pago;

3. la ubicación;

4. la superficie y la distribución;

5. las calidades y los acabados;

6. la comercialización: la publicidad, las instalaciones de venta, el equipo comercial...

Es fácil pensar que el comprador promedio tendrá en cuenta estos mismos factores a la hora de comprar un inmueble de segunda mano. Por eso, tampoco es raro pensar que el agente inmobiliario tiene bastante crudo el desarrollo de su trabajo, porque a éste le vienen impuestos casi todos los factores decisivos de la lista anterior; es decir, el precio de venta le viene impuesto por el propietario vendedor; las facilidades de pago las proponen los bancos; y la ubicación, superficie, distribución, calidades y acabados tampoco pueden ser propuestos o modificados por el agente inmobiliario, ya que fueron establecidos por el promotor que construyó dicho inmueble, y que seguramente lo hizo con unos criterios poco mercadotécnicos; es decir, seguro que se dedicó a vender lo que construyó, en vez de haber construido lo que se demandaba.

¿Significa esto que el agente inmobiliario sólo puede actuar sobre el sexto factor: la comercialización? No, claro que no, puesto que el agente, a la hora de captar los inmuebles cuya posterior venta promocionará desde la agencia, puede y debe compensar su cartera de propiedades; es decir, debe adaptar su cartera a la demanda de su mercado.

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Sobre los cambios en los bancos españoles después de la crisis inmobiliaria...

En el año 2009, debido a la tremenda crisis económica que durante años se ha ido gestando por medio del sector inmobiliario los bancos en España comienzan abrir sus propias inmobiliarias.
Esto es debido a que hasta el año 2008, los bancos y cajas de ahorro prestaban dinero y hacian hipotecas a personas y empresas:

1.- Con un sobre apalancamiento.
2.- Que tuvieran unos plazos de financiación muy elevados.
3.- El analisis de riesgo era mínimo comparado con los requisitos exigidos hoy en día por el mercado.

Hasta 2009 se permitió que los bancos actuaran libremente. Esto por una parte hizo posible el milagro económico español y por otra que no se tuviera control sobre lo que se estuviera haciendo impedía evitar que se redujeran las perdidas.

El gobierno tuvo que salir al rescate de los bancos para que estos pudieran garantizar hasta 100,000€ en depositos de todos los clientes.

Ahora el ciudadano medio es mucho más consciente y exigente con su banco.

En febrero 2017 Antoni Álvarez, Director Comercial de la red de Oficinas de Barcelona dijo en Caixa Forum de Immoscòpia, "nos encontramos frente a un cliente que yo llamo el 2.0 es decir, es un cliente mucho más exigente, mucho más informado y preparado que jamás hemos tenido. Un cliente que ha cambiado, que esta muy enterado de lo que hacemos y lo que sucede en el día a día. Suele pedir una media de hipoteca de un máximo de entre 20 y 30 años mientras que en el pasado vimos como solititaban hasta 50 años. [...] Su nivel de apalancamiento (deuda) se ha reducido un 1,8% en 2016 lo que significa que tienen un 2% de renta disponible más que el año pasado..."

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El Mercado Inmobiliario en 2017

Rehabilitando el sector inmobiliario en este nuevo año entrante.

“El mercado inmobiliario muestra una recuperación en la mayor parte de sus variables, dentro de un tono moderado, y la previsión es que se mantendrá en esa senda de crecimiento progresivo”.

Han sido necesarios siete años para que los ilustrativos y hasta sonoros términos de hundimiento, desplome o debacle, que desde 2008 encabezaban cada crónica inmobiliaria hayan dejado paso a otras expresiones, quizá más discretas pero igualmente explicativas, como repunte o recuperación, que empiezan a describir el panorama actual del sector. 

No es solo una transición semántica. En el camino quedan un descenso medio del precio de la vivienda superior al 30% (según la estadística del Colegio de Registradores); medio millón de pisos sin vender; millón y medio de empleos perdidos en la construcción o una deuda hipotecaria que todavía roza los 700.000 millones de euros, entre otros efectos de la crisis. 

No se trata de invocar a las nubes cuando empieza a salir el sol, pero sí de tener presente el alto precio pagado por la sociedad española en su conjunto, y por grandes sectores de la población en especial, ahora que el inmobiliario vuelve a levantar el vuelo, alentado por los aumentos en las compraventas de viviendas inscritas, en la concesión de hipotecas o en los visados para obra nueva con los que se cerró 2015. 

El mercado inmobiliario muestra una recuperación en la mayor parte de sus variables, dentro de un tono moderado, y la previsión es que se mantendrá en esa senda de crecimiento progresivo, lejos de las fuertes sacudidas de tiempos pasados. Las experiencias vividas aconsejan esa moderación. El sector ha sufrido una profunda reconversión, que le ha permitido avanzar hacia su normalización, entendiendo que esa normalización no puede consistir en iniciar más de 700.000 viviendas en un solo año, como en 2006, o que los precios crezcan tres veces más que los salarios, acaparando un volumen excesivo de recursos y una cifra insostenible de endeudamiento privado.

Aunque haya sido como consecuencia de situaciones muy duras, la crisis también nos deja un mercado hipotecario más responsable, en el que todos los intervinientes, desde los prestatarios hasta las entidades financieras, pasando por los nuevos agentes del sector y los operadores jurídicos, hemos tomado conciencia de los excesos cometidos y la enorme importancia que la hipoteca tiene para la economía familiar y empresarial. 

Ello se ha traducido en una mayor concienciación de los riesgos que se asumen, una información más completa y una mayor protección a los deudores hipotecarios. Pero además de la normalización, el sector se tiene que asentar, para ser sostenible, en un doble equilibrio, que siempre he defendido: entre la obra nueva y la rehabilitación y entre la opción de acceder a la vivienda en compra o en régimen de alquiler. 

La rehabilitación ha de ser una apuesta estructural dentro de la actividad inmobiliaria en general y de la construcción en particular, porque genera actividad para el sector, para sus empresas auxiliares y para los proveedores y los fabricantes de materiales; es más intensiva en mano de obra que la nueva construcción residencial o la obra civil, requiere personal más especializado, y mejora la calidad de vida y la cohesión social en nuestras ciudades.

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Principios Hipotecarios

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Video del Mercado Inmobiliario de Barcelona

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¿Cómo funciona una hipoteca?

Una hipoteca es el compromiso de una persona o sociedad a pagar a quien le ofrece el dinero para la compra de un inmueble.

Un préstamo hipotecario, permite extender el pago de la vivienda durante varios años.

es importante conocer y comprender El préstamo hipotecario ya que puede llegar a ser un proceso complejo.

Un préstamo hipotecario está integrado por dos elementos:

El solicitante del préstamo se obliga a la devolución completa de la cantidad prestada más el pago de unos intereses y otros gastos convenidos en el contrato, a pagar en un plazo libremente pactado entre ambos.

La hipoteca es la garantía que el comprador de vivienda proporciona a la entidad financiera que le presta el dinero.

Importe del préstamo hipotecario: Es la cantidad de dinero que la entidad financiera entrega al solicitante. Esta cantidad depende fundamentalmente de dos factores:

El valor de tasación de la vivienda, que aunque no debe confundirse con el precio de compraventa,   sirve como referencia para saber si el precio pactado se ajusta o no, a los valores de mercado.

Capacidad de endeudamiento del solicitante, en torno al 35 – 40 % de sus ingresos netos.

Cuota de amortización: importe que tiene que pagar periódicamente quien suscribe un préstamo hipotecario

 Sistema de amortización: la forma de calcular todas las cuotas que se tienen que pagar durante la vida del préstamo.

Plazo de amortización: Es el periodo de tiempo establecido en el préstamo para su total devolución a la entidad financiera.

Tipo de interés nominal:

Es el porcentaje que se aplica al capital pendiente de devolución de un préstamo para calcular los intereses que se deben abonar. en combinación con las comisiones y el plazo de amortización que en conjunto determinan cual es el coste real de la operación. Es lo que se denomina TAE (Tasa Anual Equivalente).

Comisiones:

 Las cantidades que la entidad financiera cobra por los servicios de intermediación y gestión 

 Comisión de apertura:  Normalmente oscila entre el 0-2% del importe del préstamo solicitado.

Comisión por amortización anticipada: es la comisión que cobra la entidad financiera cuando se pagan anticipadamente cantidades del préstamo hipotecario.

Comisión por cancelación: se paga cuando se procede a la devolución total del importe que quedaba pendiente de abonar del préstamo hipotecario.

Comisión por subrogación: Es el pago que recibe una entidad financiera por el cambio de titular del préstamo y se calcula sobre el importe que falta por devolver.

Comisión por novación: cuando el cliente renegocia las condiciones de un préstamo hipotecario con la misma entidad financiera que lo concedió y la comisión que cobra la entidad financiera por este concepto es un porcentaje sobre el capital pendiente de amortizar.

Carencia:

Periodo dentro de la vida de un préstamo durante el cual sólo se pagan intereses y no se amortiza capital.

Se habla de carencia total para el periodo del préstamo en el que no se pagan ni intereses ni capital.

Para perder el miedo a comprar una de nuestras viviendas visita: www.urbanoasisbarcelona.com

Los drones, maquinas para aumentar la recaudación.

(el País.com)

La Dirección General del Catastro  que es el organismo dependiente del Ministerio de Hacienda y Administraciones Públicas en España está empezando a utilizar drones para aumentar la recaudación.

Estos aparatos permiten sacar a la luz los inmuebles que han sido declarados, así como los no declarados, la mayoría durante la época del boom inmobiliario y en particular las ampliaciones de construcciones no declaradas.

Este plan de regularización catastral lleva en ejecución tres años. Estas fotos aéreas y otras imágenes obtenidas con satélites han sacado a la luz más de 1,7 millones de edificaciones de más de 4.300 ayuntamientos de toda España. Y los resultados, desde el punto de vista recaudatorio son más que evidentes. Cerca de 1.300 millones de euros más recaudados por los consistorios por el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) Español.

Los últimos datos que tenemos disponibles sobre este impuesto, datan del cierre del ejercicio 2014 que mostraban unos datos sorprendentes ya que reflejaban se habían duplicado los ingresos y ya suponía casi el 40% de los ingresos impositivos de las 8.200 entidades locales españolas. En ese año, los ayuntamientos recaudaron más de 13.225 millones de euros. Gracias a este aumento del IBI, las administraciones locales son las únicas que registraron superávit en el presupuestario desde 2012.

El día 31 de diciembre termina el plazo que se acordó para acogerse al proceso extraordinario de regularización catastral que se inició en 2013 y el 78% de todos los Ayuntamientos de España ya ha iniciado el proceso de revisión. Desde entonces, 6.331 municipios han pedido ayuda al Catastro.

El Gobierno del Partido Popular introdujo una enmienda a los Presupuestos de ese año para permitir esta especie de amnistía inmobiliaria. Los contribuyentes legalizaban sus inmuebles mediante el pago de solo 60 euros.

En esta estadística del Catastro se muestran algunas curiosidades como que Barcelona y Granada son las dos provincias españolas donde más piscinas irregulares han aflorado con mucha diferencia tras la regularización y que en Almería, Granada, Huesca, Albacete y Ourense son las provincias donde más nuevas construcciones se han encontrado.

Ceuta, Málaga, Pontevedra, Huelva, Santa Cruz de Tenerife, Murcia y Lugo son las provincias con un mayor porcentaje de edificaciones urbanas y rústicas verificadas por el Catastro. Cádiz, Córdoba, Granada, Jaén, Palencia y Badajoz también presentan un índice de comprobación superior al 70%, según datos oficiales del Ministerio de Hacienda.

La tecnología más sofisticada al servicio para combatir el fraude. 

Para propiedades en venta y alquiler que cumplen la normativa visita: www.urbanoasisbarcelona.com

Principios Hipotecarios

(fuente API.cat)

Esta es una infografía de los principios fundamentales hipotecarios que sigue una propiedad inmobiliaria en España.

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El Procedimiento Registral

(fuente: API.cat)

Esta es una infografía del procedimiento registral que sigue una propiedad inmobiliaria en España.

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La MLS

La MLS es un concepto que puede resultar diferente y novedoso para el mercado inmobiliario español. En cierta manera si lo es aunque en realidad siempre ha existido de un modo u otro. MLS es un acrónimo en inglés: Multiple Listing Service, literalmente servicio de listado múltiple o en otras palabras, una manera para poder ver de una manera rápida un listado de muchas propiedades.

Estas propiedades están siendo trabajadas por muchas agencias al mismo tiempo, por lo que se potencia considerablemente las posibilidades de venta encontrando potenciales compradores.

Siempre ha existido colaboración entre diferentes agencias incluso antes de la llegada de nuevas tecnologías como internet. Si bien es cierto que ahora se puede rápidamente sincronizar con un solo click toda la información y a miles de kilómetros de distancia entre agencias o entre comprador y vendedor.  

La MLS lo que ofrece es un servicio profesional y de confianza a disposición del cliente. Ofrece más ventajas que inconvenientes tanto para el cliente vendedor como para el comprador de una vivienda. Un vendedor tiene como misión vender su propiedad al precio más alto y en el menor tiempo posible. Un comprador lo que quiere es mirar detenidamente todo lo que el mercado tiene que ofrecer para encontrar oportunidades y así no perder ninguna ganga que se le pueda escapar. La MLS lo que permite es justamente ofrecer esta información y tenerla preparada a disposición de los clientes.

A diferencia de Estados Unidos, el mercado inmobiliario español no cuenta a día de hoy (Septiembre 2016) con herramientas tan potentes como para unir bajo una misma MLS toda la información de todas las propiedades disponibles. Más bien hay pequeñas agrupaciones en diferentes zonas de España que están consiguiendo ser referentes a nivel provincial y autonómico. Si una persona de Galicia busca casa en Andalucía puede dirigirse a su MLS local, aunque en el futuro se pretende unificar todos los sistemas para que esta persona pueda mirar la información de cualquier propiedad de España desde casa.

En España, la MLS es una agrupación de agencias inmobiliarias que siguen un mismo código de conducta, compartiendo información y clientes.

El procedimiento es que una agencia inmobiliaria consigue una propiedad en venta que el propietario está dispuesto a poner en exclusiva durante un tiempo. Se requiere una exclusiva para que no haya discrepancias de precios a través de internet y diferentes medios para que el comprador vea fehacientemente la información de forma transparente. Las agencias comparten honorarios al realizarse la venta y al cliente comprador y vendedor no tienen que pagar adicionalmente a ninguna agencia tras la venta.

¡Si está interesado en saber más sobre las MLS visítenos y contacte hoy con Urban Oasis Barcelona, encantados le atenderemos!
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¿Qué es el Golden Visa y cómo se diferencia España de otros países?

A diferencia de otros países europeos, España en el año 2007 construía por año más viviendas que Italia, Alemania y Francia juntas. Esto significó un descalabro cuando sacudió la crisis en 2008 y comenzaron a ver sus efectos en 2009.

Lo que sucedió fue que muchas viviendas quedaron desocupadas, la construcción se detuvo prácticamente por completo y muchas personas se quedaron sin empleo. Sin este empleo y sin nomina no podían pedir una hipoteca para endeudarse y muchas empresas (particularmente en el sector de la construcción y de servicios) tuvieron que cerrar.

El stock de viviendas era descomunal y no había manera de darle salida.

Es por ello que el 27 de septiembre de 2013 el gobierno español aprobó la Ley 14/2013

http://boe.es/boe/dias/2013/09/28/pdfs/BOE-A-2013-10074.pdf

con el fin de apoyar a los empresarios y a las personas físicas a dar salida a sus propiedades.

Introduce en los artículos 61 a 67 a través de las condiciones que han de cumplir los inversores no comunitarios, para ser cualificados para la residencia española. La ley distingue claramente entre los visados de residencia y permisos de residencia.

Esta nueva ley permite a los inversores no comunitarios para ser cualificados para obtener un Golden Visa o visados de oro. En resumen, esta nueva ley permite a los no nacionales de la UE lograr permisos de residencia a cambio de invertir en el sector inmobiliario español (y otros activos). Con el tiempo y siguiendo este proceso si se cumplen determinadas condiciones podría llegar a obtener incluso la residencia permanente en España.

La inversión inmobiliaria debe ser de al menos quinientos mil euros (500,000€)  para obtener un Golden Visa y el solicitante necesita cumplir con los siguientes requisitos generales que son específicos de los permisos de residencia sin ánimo de lucro (artículo 62):

- Ser un ciudadano nacional de un estado que no pertenezca a la UE (artículo 61)

- El inversor solicitante debe ser mayor de edad (18 años de edad o más)

- El inversor no debe tener antecedentes penales tanto en España como en los cinco años anteriores donde ha residido

- No estar ya en España de forma irregular

- Tener acceso a un seguro médico privado o público

- Disponer de suficientes medios financieros para apoyar tanto a él como a su familia, mientras resida en España.

- Pagar la solicitud correspondiente

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